住房租赁证券化的尴尬：主体信用重于资产信用

时间:2017-12-18 11:36:46 兴业银行首席经济学家鲁政委日前表示，明年房地产投资中棚改将调减，而租赁将增加。他认为，在不考虑挤出效应的情况下，租赁房建设大概能拉动房地产投资3%的增长。

住房租赁最火爆的细分领域，又莫过于长租公寓，包括中介、酒店、开发商在内的各类公寓运营商都纷纷进入长租公寓市场。与此同时，商业银行进军长租公寓行业的消息也屡见报端，四大行中即有三家先后宣布涉足长租公寓，提供资金支持。

大环境改善利好的同时，长癫痫病心理护理租公寓的参与者如何形成规模化经营，并解决租赁回报慢、成本回笼慢的问题？资产证券化无疑是这些问题的最佳解决方案。

此前已获准发行的五单长租公寓领域ABS（资产证券化）产品，发行主体分别涉及魔方公寓、自如、新派公寓、保利地产、招商蛇口五大长租公寓运营商，合计获准发行规模达121.2亿元。加上刚刚获批的200亿元飞驰ABN（资产支持票据），获批发行的住房租赁资产证券化规模已经达到320多亿。

运营模式的不一自贡哪个医院治癫痫最好，使得上述融资方在ABS发行架构上选择不同：

采用托管或者转租模式的运营商（譬如魔方公寓、自如），由于对租赁物业不具备所有权，更多是通过信托受益权类ABS来盘活未来租金收入。

自持租赁物业的运营商则通过开展权益型类REITs业务来实现轻资产运营，譬如新派公寓、保利地产发行的两单REITs产品。其基础资产均为私募基金份额，底层资产则为委托贷款利息和股息。

同样是自持租赁物业，招商蛇口获准发行的全国首单长租公寓抵押贷款资产证券化产品（简称“CMBS”）采用一次审批、分期发行的模式，基础资产为单一资金信托项下的信托贷款，并以底层长租公寓的租金收入现金流作为首要还款来源。

但共同点是，所有资产证券化项目幕后工作巨大。有大型股份行投行部资产证券化人士告诉记者，国资资产转让流程如何做到定价真实、如何根据企业适用的税收规定做适当的税务筹划等，都需要经过项目各中介机构反复沟通协调数月之久。

而在他的逻辑里，长租公寓的租售比太低，是发行REITs等资产证券化项目难以回避的矛盾：在当前市场的租售比行情下，融资规模要是小点还可以，如果太大，根本做不到脱离主体信用仅看资产信用的。

这一点跟广东省公寓协会专家咨询委员会首席专家刘策不谋而合。根据刘策的测算，长租公寓的出租率要稳定在90%以上，才可以通过租金贴现实现诱发癫痫发作的因素有哪些成本回笼，支撑新的规模扩张。

虽然当前处于长租公寓的风口，但由于国内尚未推出严格意义上与RIETs相关的法律法规，长延边朝鲜族自治州癫痫病哪家治的好租公寓的资产证券化步子还不能迈得太大。至少，现在还没到最好的时机。